33.【房市真相】2025年交易量創9年新低，為何房價卻「打死不退」？揭開有錢人的資金大挪移

2025年，台灣房市出現了一個極其詭異的現象：全台房市交易量預估只剩 26 萬棟，創下 9 年來新低，比去年整整少了 9 萬棟   。交易量砍掉四分之一，照理說房價應該崩盤對吧？但結果卻令人跌破眼鏡房價居然只微跌了 1.6%  。 

 更諷刺的是，在住宅市場被打趴的同時，商用不動產交易額卻創下 1721 億的歷史新高  。 

這中間到底發生了什麼事？有錢人的錢並沒有消失，只是換了地方。今天這篇文章，我要用 2025 年 12 月的最新數據，帶你拆解這場正在進行的財富收割戰。

一、房市關鍵字：「卡」價量背離的真相

根據房仲公會全聯會的統計，2025 年 1 到 11 月六都交易量年減幅度高達 24.24%   。慘澹的市況導致今年預估有超過 1000 家房仲店收掉，許多從業人員甚至開始兼職跑外送  。 

 房仲公會選出的 2026 年房市代表字是「卡」 。 

•  買方卡住： 預期房價會跌，觀望不買  。 

•  賣方卡住： 股市在高點口袋還有錢，不願降價  。 

結果就是市場完全僵住。但為什麼房價沒崩？因為台灣房市從來不是單純的供需市場，而是一個資金市場。

二、資金大挪移：住宅冷颼颼，商用熱烘烘

當大家盯著住宅市場看衰時，聰明的資金早就轉向了。  2024 年全台商用不動產交易金額達到 1721 億元歷史新高，其中工業地產佔 964 億，廠辦佔 315 億  。 

•  台積電： 花 171 億買南科廠房  。 

•  台壽保： 花 137 億買桃園航空城土地  。 

•  輝達（NVIDIA）： 宣布總部落地北士科後，短短四天內周邊建案成交 8 戶，金額上看 3 億  。 

這就是 M 型社會的殘酷現實。科技業的超額利潤推高了房價，卻與一般人的薪水脫鉤   。雖然台灣人均 GDP 超越韓國達到 38,066 美元，但總薪資中位數僅 52.5 萬，與平均數差了整整一倍  。 

三、預售屋風暴：正在上演的「下修三部曲」

 房市趨勢專家李同榮分析，預售市場正在經歷三個階段的修正  。你要搞清楚自己處於哪個階段： 

1.  換約潮（過去式）： 投資客讓利出場，這在去年已經發生  。 

2.  解約潮（現在進行式）： 平均地權條例禁止換約後，高點買進的人只能選擇硬撐或解約   。今年上半年已有近千件解約案，集中在中南部，解約代價是最高 15% 的違約金  。 

3.  斷頭潮（未來式）： 預計今年底或明年初出現   。如果股市大跌或經濟衰退，買家連違約金都付不出來，只能讓建商直接收回  。 

危險區域點名：  目前高雄楠梓房價已下跌超過 10%   。專家預測 2026 年台中、台南跌幅可能達 5% 到 10%，龜山 A7 重劃區、台中烏日高鐵特區都是重災區  。 

四、2026 年房市展望：灰犀牛與黑天鵝

 雖然央行祭出史上最嚴的「第七波信用管制」，讓房市降溫  ，但未來仍有幾個支撐房價的變數： 

•  境外資金解禁： 2025 年起，當年匯回的境外資金 5 年閉鎖期結束，估計每年有 400 億資金可合法進入房市  。 

•  建商縮手： 建商推案量減少（北台灣遞延推案逾 2000 億），未來供給減少，價格反而有支撐  。 

•  小宅化趨勢： 為了控制總價，房子越蓋越小（平均縮水至 46 坪），單價卻越來越高  。 

給購屋族的建議：

•  自住客： 現在市場冷、議價空間大（約 9.8%~13%），有自備款的人可以慢慢看  。 

•  投資客： 先緩緩，現在風險報酬比不划算，斷頭潮還沒真正來臨  。 

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在這個資訊不對稱的時代，你不懂的東西，就會成為別人收割你的工具。有錢人之所以能在房市獲利，是因為他們懂政策漏洞、懂資金流向  。 

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我是原子，我們下篇文章見。