42.【資產警訊】日本房價一元沒人要？揭開 900 萬戶空屋背後的「負動產」真相，台灣正在步上後塵

2024 年 2 月 22 日，日本發生了兩件極具諷刺意味的大事。

第一件，日經指數終於突破 38,957 點，睽違 34 年重新站回 1989 年泡沫經濟的高點  。  第二件，就在同一年，日本的空屋數量突破 900 萬戶，創下歷史新高  。 

一邊是股市的狂歡，一邊是房市的崩壞。這不僅僅是日本的故事，這也是台灣正在全速衝向的未來。今天這篇文章，我要帶你走進日本的「鬼城」，揭開為什麼房子會從資產變成「負債」。

一、一元日幣的房子為什麼沒人要？

在日本的鄉村，甚至是一些二線城市，你隨處可見掛著「0 元出售」或「100 日圓（約台幣 20 元）」的房子，但依然乏人問津。

為什麼？因為在人口負成長的社會，房子不再是財富的象徵，而是一個「錢坑」。 如果你繼承了一棟鄉下的老房子，你面臨的困境是：

1. 賣不掉： 沒有年輕人接盤。

2. 租不出： 人口外流，找不到租客。

3. 拆不起： 在日本拆除一棟透天厝，平均要花 500 萬日圓（約台幣 100 萬）。

 你不但拿不到錢，每年還要繳固定的稅金和維護費。這就是日本人發明的詞彙「負動產」（發音與不動產相同，但意義相反）  。 

二、恐怖的稅制陷阱：為什麼寧願讓房子爛掉？

你可能會問：「既然沒人住，為什麼不乾脆拆掉變空地？」 這裡藏著一個致命的政策陷阱。

根據日本法律，只要土地上有房子，它就被視為「住宅用地」，固定資產稅可以減免至六分之一。
一旦你把房子拆了，變成空地，稅金立刻暴漲 6 倍。

這導致了全日本出現無數的「殭屍屋」。屋主為了省稅，寧願讓房子在那裡腐爛、長草、甚至變成治安死角，也不願意拆除。這是一個惡性循環，最終拖垮了整個區域的房價。

三、台灣的「壓縮式老化」比日本更可怕

看著日本，你是不是覺得台灣還早？錯了。 台灣正在經歷比日本更快的「壓縮式老化」。

• 日本從高齡化社會進入超高齡社會（65歲以上佔20%），花了 29 年。

• 台灣只花了 7 年。根據國發會推估，2025 年 台灣就會正式進入超高齡社會。

我們的老化速度是世界第一，但我們的房價所得比也是世界名列前茅。當人口紅利消失，剛性需求斷崖式下跌，台灣那些非核心區的老公寓，很有可能在未來十年內，就會變成台版的「負動產」。

四、極端分化：東京與鄉村的兩個世界

日本給我們的另一個啟示是：房地產將會極端分化。

雖然日本有 900 萬戶空屋，但東京的房價卻依然在漲。 這是因為人口會因生存需求而向大城市集中。未來的房市將不再是齊漲齊跌，而是「核心區的資產化」與「非核心區的負債化」。

如果你現在還在偏鄉或蛋白區囤房，期待未來能養老，你可能要小心了。你囤的可能不是資產，而是留給下一代的債務。

五、給你的資產配置建議

在這個人口崩潰的時代，死守房地產是最危險的策略。我的建議如下：

1. 追求流動性： 房子賣掉要半年，股票賣掉只要一秒。在不確定的時代，流動性就是你的救命繩。

2. 全球化配置： 台灣人口在減少，但地球人口還在增加。透過美股或全球 ETF，賺取全世界的成長紅利，而不是被鎖死在一個老化的島嶼上。

3. 區分資產與負債： 能把錢放進口袋的才叫資產（如股息、租金）；把錢從口袋拿走的叫負債（如自住房的稅金、維修費）。

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我是原子，我們下篇文章見。